Cada día me encuentro muchos anfitriones o propietarios que tienen inmuebles en Airbnb, que no logran entender los dos modelos que tiene Airbnb de cobros y fees; donde al no entender estos bien tienen una percepción errónea de verdaderamente cuál es el cobro de la plataforma y cuanto es verdaderamente lo que les queda del pago hecho por el huésped. Por eso comenzaré explicando los dos modelos que existen en la plataforma; que son el de tarifa compartida y el de tarifa solo para anfitriones:
1.Primer Modelo: Split Fee o Tarifa Compartida:
Esta estructura de tarifa es la más común y se divide entre el anfitrión y el huésped , como se explica a continuación:
Tarifa para anfitriones
La mayoría de anfitriones pagan una tarifa del 3 %. Esta tarifa se calcula a partir del subtotal de la reservación (el subtotal de la reservación incluye el precio por noche y cualquier tarifa adicional que cobre el anfitrión, pero no incluye la tarifa por servicio para huéspedes ni los impuestos) y se deduce automáticamente del cobro del anfitrión.
Tarifa por huésped:
La mayoría de las tarifas por servicio para huéspedes son inferiores al 14,2 % del subtotal de la reservación (el subtotal de la reservación incluye el precio por noche y cualquier tarifa adicional que cobre el anfitrión, pero no incluye la tarifa por servicio para huéspedes ni los impuestos). La tarifa por servicio para huéspedes varía en función de diversos factores y puede ser más alta o más baja según la reservación. La tarifa de servicio para huéspedes se reduce para algunas estadías de 28 noches o más.
A partir del 1 de abril del 2024 para las reservaciones en las que el huésped paga con otra moneda a la establecida por el anfitrión para su alojamiento, se ajustan tarifas al valor que se ofrece a los huéspedes. Para las reservaciones que se procesan en distintas monedas, la tarifa por servicio para huéspedes incluirá un monto adicional, lo que resultará en una tarifa por servicio para huéspedes de hasta el 16,5 % del subtotal de la reservación.
2. Segundo Modelo: Tarifa solo para anfitriones:
Con esta estructura, la tarifa total se deduce del cobro del anfitrión. Suele ser del 14 % al 16 %, aunque los anfitriones que tienen políticas de cancelación muy estrictas quizás paguen más, y las tarifas para las estadías de 28 noches o más pueden ser inferiores.
Esta tarifa es obligatoria para los anuncios de hospitalidad tradicionales, como hoteles, apartamentos con servicios incluidos, etc., así como para los anfitriones conectados por software ya sea un PMS o un Channel Management System.
La mayoría de personas optan por el primer modelo de tarifa compartida ya que a simple vista es solo un 3% mientras el otro modelo es del 16%, Sin embargo, esto no es así por eso les voy a presentar un ejemplo que te permitirá entender cuánto es lo que pagó el huésped y cuanto es lo que te queda como anfitrión o propietario.
Para el primer caso vamos hacer la suposición que pusiste una tarifa USD $100, sin embargo este no es valor que pagó el huésped debido a que a este se lo cobró un 16.5% más como Guest Service Fee o costo al huésped por lo cual el verdadero valor pagado por el cliente fue USD $116,5, donde aquí ya tienes un primer mensaje y es que verdaderamente la noche de tu alojamiento cuesta USD $116.5 y no USD $100.
Para saber verdaderamente cuánto te queda debes descontar ahora sí el 3% del valor USD$100 donde este es USD$3 a simple vista el descuento solo fue este valor, sin embargo debes considerar que ya te quitaron previamente USD$ 16,5 del valor real que pagó el huésped por la reserva por lo tanto el valor neto que recibiste como anfitrión de lo que verdaderamente vale tu producto es USD $97 de valor real de la noche pagada por el Huésped que fue USD $116.5. Esto implica que el valor real que dejaste de percibir fue USD$19,5 y no USD$3 como se suele interpretar. En la tabla 1 puedes ver los valores más detallados para una mayor claridad:
En el modelo de tarifa para anfitriones el valor seria USD$100; pero aquí es donde radica la verdadera diferencia pues si queremos comparar situaciones iguales, en el primer modelo se debe poner es el valor real que pagó el huésped, en este caso sería USD$116.5, pues es lo que verdaderamente han pagado tus huéspedes y no el que tu incluiste de USD$100 y sobre esta valor de USD$116.5 si aplicaria el 16% de la comisión del canal. Como resultado tenemos un valor de comisión de USD$18,64 para que finalmente recibas como propietario o anfitrión un valor USD$ 97.86; como se menciona en la siguiente tabla 2 para una mayor claridad:
La confusión por parte de muchos anfitriones y propietarios al comparar los valores entre el modelo de tarifa compartida y tarifa única, radica en que no ven el valor real que pagó el huésped y verdaderamente cuando percibió al final de ingreso neto el anfitrión o propietario como se presenta en la tabla 3:
Cada modelo tienen sus ventajas y desventajas te presentamos algunas de cada uno de ellos:
Modelo 1: Modelo Tarifa Compartida
Ventajas:
Dependiendo del tipo de país el impuesto sobre la comisión que te cobra el canal es sobre una menor base.
Inicialmente el precio que ve el huésped sobre tu propiedad es menor, lo cual desde un punto de irrational behaviour puede ayudar en la venta, pues este mentalmente puede percibir que aunque pague un valor igual que en el otro modelo perciba que fue menor, pues ve un valor es por la noche y el otro es por el uso de la plataforma. a pesar que al final es un monto igual o similar al otro modelo.
Desventajas:
Al final en términos reales versus lo que pago el propietario terminas recibiendo menos ingresos como propietario o anfitrión.
Posibles molestias por huéspedes que no entienden que se les cobra un fee adicional por el uso de la plataforma.
Imposibilidad de conectarse con una plataforma de distribución que te permita estar en más canales.
Cada vez los gobiernos y entidades de protección al consumidor están regulando más la transparencia en precios y seguramente llegarán a regular que se presente el precio real al huésped y no costos ocultos.
Con la nueva actualización de un cargo mayor a los huéspedes que te compran en monedas diferentes por parte de airbnb va aumentar la comisión para estos.
Cuando realizamos análisis de tarifas no estás viendo el precio real que pagan los huéspedes por tu propiedad.
Modelo 2: Tarifa Única Anfitrión
Ventajas:
Poder conectarse con una plataforma que te permita estar con múltiples canales.
Claridad del precio verdadero que paga el huésped por tu propiedad
Elimina inconvenientes con huéspedes que no entienden el fee del huésped.
Terminas recibiendo más dinero neto versus lo que pago en huésped, al final como anfitrión
Es más fácil tener paridad con otros canales, ya que la mayoría de canales manejan esquemas similares .
Transparencia de cara al huésped
Cada vez se van a regular más los precios donde tener el precio real sin costos ocultos será la tendencia.
No importa si un huésped te está pagando en una moneda diferente a la que tienes tus tarifas la comisión será la misma.
Cuando realizamos análisis de mercado se está mirando el precio real que pagan tus huéspedes por la propiedad
Desventajas:
En algunos países puedes pagar más impuestos por la comisión del canal pues el valor absoluto es mayor.
Desde una perspectiva de comportamiento irracional del huésped, este puede percibir que aunque pagó el mismo valor conciba que el valor fue menor por alquilar la propiedad. Te recomiendo ver Dan Ariely y su teoría de Irrational Behaviour.
Espero esta explicación ayude a muchos propietarios y anfitriones a entender muy bien la diferencia en los dos modelos de cobros que tiene Airbnb, y esto les permite tomar mejores decisiones de cual modelo es el que más se adapta a tu negocio, entendiendo bien las implicaciones de cada uno y no la basica respuesta que me encuentro todos los días que es mejor el modelo uno de tarifa compartida versus el modelo dos tarifa única de Anfitrión pues uno es el 3% y que el valor restante es para el huésped lo cual no te afecta y el otro es el 16% lo cual es cierto pero carece de un análisis detallado y estructurado que te llevaran a entender que posiblemente la percepción que el primer modelo es más favorable. Desde un punto de vista racional no es del todo cierto pues no están viendo el valor real que pagó el huésped y el valor que estas dejando de percibir. También es importante que anfitriones que llevan propiedades de terceros o property managers expliquen esto claramente a los propietarios pues muchas veces me encuentro con que propietarios no entienden esto y comparan cosas que son diferentes y después se sorprenden de los valores que perciben por la falta de claridad de los modelos de cobro de Airbnb.
Escrito por: Xavier Cárdenas (PhD(c) CEO- Cofounder de Wellcome.travel)